日経225 ミニが明かすノウハウ！
安全を確保するためには多少の負担増が避けられない。
それが難しいために何もできないでいるうちに、ローン金利が上昇、返済額が大幅に増えてしまったということもあり得る。
その際肝心なのは、とにかく延滞する前に金融機関で相談するということ。
返済資金を捻出できないからといって、消費者金融に走ったりすることがあってはならない。
「せっかくのマイホームを手放したくない」「何とか守りたい」という一心から、実際にそうした行動に走ってしまう人もいる。
そうなると、金利が雪だるま式にふくらんで、それこそ自己破産など、取り返しのつかないことになる。
一般には一度返済が遅れた程度であれば、督促の通知がくる程度だが、何度も繰り返すと電話が入るようになり、延滞が六か月に達すると、債権は保証会社に移行する。
保証会社が銀行などにその時点の残高を一括返済(代位弁済)して、保証会社が債務者であるローン利用者から取立てを行う形になるわけだ。
保証会社は債権回収のプロだから、銀行の督促のように甘くはない。
まずは、ローン利用者である債務者に任意売却を迫る。
自主的に売却してローン残金を精算するわけだが、価格が低下しているとそれも簡単ではないので、任意売却が不可能と見なされたときには、競売に付されることになる。
こうなると、マイホームを失った上に、競売の落札価格とローン残高の差額の借金だけが残ってしまう。
大切な住まいを失った上に、ローンの返済だけが続くという悲惨な状態に陥るわけだ。
とはいえ、相談するといっても、「どんな顔をして相談すればいいのか」と臆してしまう人もいるだろう。
しかし、大切な住まいを守るためにはそんな羞恥心は捨てるしかない。
その上で、返済が厳しくなっていることをシッカリと説明すれば、銀行でもそれなりの対応をとってくれる。
銀行は、最終的に保証会社に代位弁済してもらうのだから本体には損害は発生しないものの、大切な顧客を失うことになる。
しかも、保証会社は銀行の関連会社であることが多く、間接的には被害をこうむるという見方もできる。
それだけに、銀行としても何とか救済策を講じて、返済を続けてもらうほうが得策に決まっている。
へンないい方かもしれないが、その意味では堂々とローン相談窓口を訪問してもいいのである。
返済期間の延長や元金据え置きなどの救済策では、どのような救済策がありうるのか。
メガバンクの住宅ローンセンターの所長はこう話す。
「当行では、少なくとも住宅金融公庫が実施している程度の対応策をとっています。
もちろん、それぞれのお客さまの事情をお聞きして、その対応策をとれば何とか返済を継続できる見込みがあることが大前提になりますが」その住宅金融公庫が実施している救済策とはどのような内容なのか。
図表27をみていただきたい。
これは、バブル崩壊後に延滞が続出したために住宅金融公庫が窓口となっている金融機関に示したもので、大きくは二つの対応策から成る。
ひとつが返済期間の延長。
もともと三五年返済であったものを最長一五年間延長することができる。
住宅ローンは返済期間を長くするは毎月の返済額が減少するので、それによって継続して返済できるようにしようというわけである。
具体的な例をみると、借入額三〇〇〇万円、金利三%、三五年の元利均等返済の場合、当初の返済額は一一万五四五五円。
この人が五年経過後に返済が苦しくなったので、返済期間を一五年延長すると、毎月の返済額は九万二四七五円になる。
返済額を二割は減額できる。
いまひとつが、一時的に元金の支払いを据え置き、利息の支払いだけにする方法である。
この方法だと毎月返済額は六万八四六一円まで低下する。
五万円以上の減額だから、返済期間延長では継続が難しい人でも、これなら何とかなるかもしれない。
しかし、この元金据え置きをいつまでも続けることができるわけではない。
住宅金融公庫の場合には最長三年間となっている。
その後は元利合わせての返済に戻る。
この最長三年の間に生活を立て直して、通常通りに返済できるようにしなければならない。
どちらの方法をとったとしても、あくまでも返済継続のための便法であり、金融機関が債権を放棄してくれたり、減額してくれるわけではない。
ローンを全額返済しなければならないのは変わらない。
しかも、この救済策を利用した場合、一時的にはラクになっても、結果的にはより返済負担が重くなることを知っておく必要がある。
返済期間を一五年延長すると、本来なら残り三〇年間の総返済額は約四一五六万円ですむのが、四五年間も返済が続き、その総額は約五〇〇八万円にも達する。
しかも、自分の代ではすまずに子どもにまで借金を負わせてしまうことになるかもしれない。
それだけに、いったんは期間を延長しても、ある程度生活に慣れてきて余裕がでてきたら、できるだけ早い時期に返済額増額によって返済期間を短縮して元に戻すようにするべきだろう。
元金据え置きの場合も、三年間の据え置き期間終了後の毎月返済額は一二万三四二三円に増加する。
将来的には「返済額圧縮型」の繰上げ返済などによって、返済額を元に戻すなど、少しでも負担を軽くするようにして再び返済難に陥るようなことがないようにした「売れればいい」ではもう通用しないかつての不動産業界は、とにかく「売れればいい」「売ったもの勝ち」という世界だった。
その残津が耐震構造計算偽装問題として表面化したという見方もできる。
しかし、逆にいえば、耐震構造計算偽装事件は、もうそんなことは通用しない時代であることを示してくれた事件ということもできる。
これからは住宅ローンを含めて、物件や契約内容などをキチンと説明し、消費者の十分な納得を得ることができなければ契約には結びつかない。
金利の上昇がはじまっている現在であれば、住宅ローンに関する説明は特にこの業界にとって重要なポイントになってくる。
いまもあの手この手の販売戦略が展開されているが、何千万円の買物をするのに、数万円のプレゼントに飛びつくという時代ではないし、「毎月返済額五万三二一〇円」という見出しをそのまま信じる人はまずいない。
たしかに、当面は毎月五万円台の返済であったとしても、ボーナス時にはその何倍もの加算額が付き、金利が上がった場合には返済額が増える可能性があるのではないかなど疑問を抱くようになっている。
かつての不動産業界であれば、モデルルームなどを訪問して、資金計画を立ててもらうと、必ずといっていいほど金利は将来増額の可能性の高い超低金利のローンを利用し、返済期間は最長の三五年、元金の半分までをボーナス返済に回すような内容になっていたものだ。
いうまでもなく、それが一番当面の返済額が少なくなり、消費者からみれば一番買いやすい資金計画にみえるからである。
この例にある「毎月返済額五万三二一〇円」というケースでも、ボーナス月には別途三一万九二六〇円の加算額があり、合計三六万円以上の返済額になる。
しかも、変動金利型だから五年後には返済額が一・二五倍になる可能性がある。
もちろん、「毎月五万三二一〇円」という大きな文字の横や下に小さな文字でそうした点に関する注釈がついているのだが、そんな小手先のテクニックはもう通用しない。
仮に一人、二人はそれにひっかかる人がいたとしても、大多数はその実相を見抜き、そうした広告を出す会社には不信感を抱く時代になっている。
少なくとも好感は持たれない。
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